O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu – sob o rito dos recursos repetitivos, no caso, o TEMA 1.113, julgado pela Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça – que a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.
O ministro relator, Gurgel de Faria, explicou que, segundo o artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN), “no que tange à base de cálculo, a expressão ‘valor venal’, deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”. Acrescentou, ainda, que, embora seja possível delimitar um valor médio dos imóveis no mercado, a avaliação de cada bem pode sofrer oscilações positivas ou negativas, a depender de circunstâncias específicas.
Gurgel de Faria destacou, também, que a planta genérica de valores é estabelecida por lei em sentido estrito, para fins exclusivos de apuração da base de cálculo do IPTU, não podendo ser utilizada como critério objetivo para estabelecer a base de cálculo de outro tributo, o qual, pelo princípio da estrita legalidade, depende de lei específica.
Por fim, o ministro relator deixou claro que a declaração do contribuinte possui presunção de boa-fé.
O STJ estabeleceu três teses relativas ao cálculo do ITBI nas operações de compra e venda:
- a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio;
- o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
A equipe tributária do escritório Ronaldo Martins & Advogados está à disposição para esclarecimentos sobre o tema que se façam necessários, bem como para verificar a possibilidade de restituição de valores recolhidos indevidamente a título de ITBI.
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